در نتیجه طبق نظر حقوق­دانان وصف عامل و مزارع نمی­تواند در یک نفر جمع شود و مزارع بایستی مالک زمین باشد، پس ممکن نیست که مالک هم زمین را مهیا کند و هم عمل زراعت را انجام دهد و عامل تنها وسایل زراعت را فراهم کند، در این صورت، این توافق را نباید مزارعه شمرد و از قالب این عقد خارج می­گردد (کاتوزیان ناصر، ۱۳۹۱).

۲-۱-۱-۴- بند چهارم) تعیین نوع زراعت

در عقد مزارعه باید نوع زرع معین باشد، مثلاً گندم، برنج و … همچنین اگر طرفین نوع زرع را معین نکنند در صورتی که عدم تعیین، انصراف به نوع معمول و متعارفی از زراعت داشته باشد، عقد صحیح وگرنه باطل است ( موسوی خمینی، بی تا). زیرا در صورت عدم تعیین زرع ممکن است هر یک از طرفین نوعی از زراعت را در نظر داشته باشند که دیگری آن رادر نظر ندارد و در این صورت، مفهوم عقد (که تفاهم طرفین برامری واحد است) دچار خلل می شود.

در موردی که مزارعه برای مطلق زراعت باشد و اختصاص به نوع ویژه­ای نداشته باشد، کافی است که زمین در دید عرف قابل کشت و زرع را دارا باشد؛ در این صورت با توجه به نص صریح قانون در ماده ۵۲۴ ق.م، عامل در انتخاب نوع زراعت مختار خواهد بود؛ لیکن او نمی­تواند زرعی را انتخاب کند که زمین استعداد آن را ندارد و بدین بهانه مدعی بطلان مزارعه شود.

مسئله­ای که برخی از حقوق­دانان مطرح ‌می‌کنند، این که آیا عامل تنها باید به زرع مورد توافق در عقد بپردازد یا حق دارد زراعتی غیر از آنچه که در قرارداد مشخص شده است انجام دهد ‌به این عنوان که ضرر کمتری برای زمین مورد زراعت داشته باشد؟

برخی از نویسندگان حقوق مدنی، به ماده ۴۹۱ ق.م در بحث اجاره استناد ‌می‌کنند. در این ماده قانونی این­چنین آمده است: «اگر منفعتی که در اجاره تعیین شده است به خصوصیت آن منظور نبوده است، مستأجر می ­تواند استفاده منفعتی کند که از حیث ضرر مساوی یا کمتر از منفعت معینه باشد». و به عامل اختیار داده ­اند که زرع دیگری را انتخاب کند؛ مشروط بر اینکه ضرر کمتری برای زمین داشته باشد (امامی، ۱۳۶۲).

این نظر توسط برخی دیگر از اساتید حقوق مورد نقد واقع شده است، با این استدلال که، نه تنها در اجاره تعیین نوع منفعت همیشه ظهور در تعیین مقدار آن ندارد و تابع اوضاع و احوال است، قیاس اجاره و مزارعه در این­باره درست نیست. در اجاره میزان اجرت به طور قاطع معین است و مستأجر در هر حال باید آن را بپردازد، پس اگر مستأجر منفعتی را استیفاء کند که برای عین ضرر کمتر داشته باشد یا آن را معطل گذارد به سود مالک است و در تعبیر اراده او ‌می‌توان گفت که ‌به این اقدام راضی بوده است؛ ولی در مزارعه که عوض منفعت زمین حصه مشاع از محصول آن است، مالک به طور معمول در تعیین زرع، به عنوان عامل ایجاد سود نظر دارد و چه بسا ترجیح می­دهد زراعتی انجام شود که برای زمین ضرر بیشتر دارد؛ ولی سود بیشتر به او می­رساند. به همین جهت نیز عامل حق ندارد زمین را معطل گذارد و مالک می ­تواند از او اجرت­المثل منافع تفویت شده را بخواهد (کاتوزیان، ۱۳۹۱).

۲-۱-۱-۵- بند پنجم) مختص بودن عقد مزارعه به زراعت

در دیدگاه عرف، معنی زراعت و کشت کردن خیلی واضح و مشخص است؛ لیکن به دلیل نزدیکی عقد مزارعه با مساقات و مغارسه در برخی از احکام شاید در نگاه اول این قراردادها با هم یکی انگاشته گردد. گاه اختلاف می­ شود که کاشتن و رویاندن نباتات نیز «زراعت» محسوب می­گردد یا درخت­کاری و باغ­داری ‌می‌باشد که این اختلاف عرفی به رویه قضایی نیز سرایت می­ کند.

در ق.م سال ۱۳۳۹ ، محاکم گاه محل پروراندن گل را در زمره محل­های مزروعی می­دانستند. با وجود این در کتاب­های لغت و نوشته­ های حقوقی معنی زراعت را به وضوح خود واگذاشته­اند و به تعیین معیار تمیز آن از سایر مفاهیم مشابه نپرداخته­اند. به نظر می­رسد که زراعت به قسمی از کاشتن گفته می­ شود که با بذر یا حبه یا دانه انجام می­پذیرد، مانند کشت گندم و جو و برنج وحبوبات (کاتوزیان، ۱۳۹۱).

۲-۱-۲- گفتار دوم: تفاوت­ها و تشابهات عقد مزارعه با عقود معین دیگر در احکام

۲-۱-۲-۱- بند اول) مقایسه با مساقات

مزارعه و مساقات دو عقدی می­باشند شبیه به هم که برای تنظیم روابط مالک زمین و زارع (مزارعه) و مالک درخت و عامل یا باغبان (مساقات) از دیرباز مورد استفاده قرار گرفته است. در مزارعه و مساقات شرط است که حاصل زمین و ثمره درخت تقسیم شود و حصه هر کدام از مالک و عامل حصه مشاعی از این بازده باشد (کاتوزیان، ۱۳۹۱). از نظر احکام نیز جز در بعض موارد استثنایی مزارعه و مساقات تابع قواعد مشترکی هستند که از اصول مربوط به اجاره الهام ‌می‌گیرد. در مساقات نیز مانند اجاره و مزارعه، مدت باید معین باشد؛ وگرنه باعث مجهول ماندن موضوع و ایجاد غرور؛ در نتیجه، بطلان عقد می­ شود. عقد مساقات نیز مانند عقد مزارعه عقدی است لازم و منحل نمی­ شود جز به اقاله یا فسخ یا به علت قانونی موجه. ‌بنابرین‏ در صورت فوت هر کدام از مالک و عامل، ورثه قائم­مقام مورث خود خواهد بود؛ مگر اینکه قید به مباشرت عامل شده باشد که در این صورت به فوت او عقد باطل می­گردد.

هر دو عقد از جمله عقود معاوضی می­باشند و در هر دو عقد، منافع مالی با ثمره خارجی آن مبادله می­ شود و هر دو گذشته از معاوضه منافع به محصول، خدمات عامل نیز با حصه مشاعی از ثمره مبادله
می­گردد (کاتوزیان، ۱۳۹۱). قانون مدنی در تعریف مساقات که شباهت فراوان به مزارعه دارد، آن را «معامله» نامیده ­است. در ماده ۵۴۳ مقرر می­دارد که «مساقات معامله ای است … ». در هر دو عقد دلیلی که سبب ایجاد انگیزه­ جهت تحرک مضاعف در عامل می­ شود این است که عامل با سعی و تلاش خود می ­تواند محصول و ثمره بیشتری به دست آورد و در نتیجه صاحب سود بیشتری گردد.

نوعی شرکت در جوهر این دو عقد آشکارا به چشم می­خورد. یکی از شریکان، زمین یا درخت را به عنوان آورده خود در میان می­ گذارد و دیگری بذر، کود، آب و خدمت را به شرکت می­نهد و حاصل این تعاون بین شریکان تقسیم می­ شود.

البته نباید چنین پنداشت که مزارعه و مساقات شرکت است و در برابر آن عقد اصالت ندارد، زیرا شرکت در اصطلاح قانون مدنی همیشه با اشاعه در مالکیت و به نظر بسیاری از نویسندگان مزج اموال همراه است؛ در حالی که در مزارعه و مساقات، طرفین قصد ایجاد اشاعه در عوامل زرع را ندارند و در اثر عقد، «مبادله عوامل» و «شرکت در محصول» با هم انجام می­ شود. ‌بنابرین‏ باید پذیرفت که مزارعه و مساقات آمیزه­ای است از شرکت و اجاره که با احکام خاص خود اصالت یافته و برای رفع نیازهای اقتصادی جامعه به صورت عقد معین و با نام و هویت خاص در کنار سایر عقود قرار گرفته است (کاتوزیان، ۱۳۹۱).