متصدی دفتر املاک سند مالکیت را تحریر و پیش‌نویس و سند را به امضای مسئول مربوط می‌رساند و پرونده را برای تحویل سند به ذینفع به بایگانی ارسال می‌دارد. در بایگانی ابتدائاً سند نخ‌کشی و پلمپ می‌شود و بعد در دفتر تسلیم سند ثبت می‌گردد. آنگاه پس از احراز هویت از متقاضی در قبال اخذ رسید از او در دفتر تسلیم سند و ستون ملاحظات پیش‌نویس سند مالکیت به او تسلیم می‌گردد و پرونده در ردیف خود در بایگانی ضبط می‌شود. بدیهی است چنانچه صدور سند مالکیت جدید مستند به سند انتقال اجرایی باشد علاوه بر تقاضای ذینفع ارائه صورتجلسه تحویل ملک که به وسیله مأمور اجرا تنظیم می‌شود یا اقرار به تحویل ملک از ناحیه متعامل همراه با سند انتقال اجرایی ضروری است.^[۷۳]

مبحث سوم: ابطال سند مالکیت به حکم دادگاه

اقتدار و استقلال دادگاه‌ها به اندازه‌ای است که حتی می‌توان از آن مراجع درخواست ابطال یک سند را کرد، حتی اگر آن سند رسمی باشد. یکی از پیچید‌ه‌ترین مباحث در بحث ابطال اسناد اعم از رسمی و عادی، مالی و غیرمالی بودن این نوع از دعواست. ابطال یک سند هم می‌تواند مالی باشد و هم غیرمالی. در حقیقت مالی و غیرمالی بودن دعوای ابطال یک سند بستگی به موضوع آن سند دارد. در این قسمت به بررسی موارد ابطال سند مالکیت به حکم دادگاه می‌پردازیم:

گفتار نخست: به ثبت رسیدن سند مالکیت برخلاف قانون

طبق ماده ۲۲ قانون ثبت ابطال اسناد در صورتی است که ثابت شود ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت نرسیده است که البته مطابق قانون صرفاً به تشریفات اشاره دارد. این استنباط با توجه به تبصره ماده ۵ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض که مقرر می‌دارد که جریان ثبتی آن طبق قانون و مقررات انجام شده، تعیین و حکم ابطال سند دیگر را خواهد داد که می‌تواند سند معارض یا سند موخر باشد. برخی آن را به امور ماهوی نیز تسری داده‌اند. رویه قضایی چنین موضوعی را تأیید می‌کند هیات عمومی دیوان عالی کشور در رأی‌ شماره ۱۶۵۳ مورخ ۱۰/۵/۱۳۴۰ چنین اظهار نظر ‌کرده‌است:
«ماده ۲۲ قانون ثبت ناظر به ملکی است که مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد و همچنین انتقالی که موافق قانون انجام یافته باشد و در موردی که دعوی قانونی نبودن فروش ملک است دعوی قابل استماع بوده زیرا قانوناً بیعی که صحیحاً واقع نشده باشد، آثاری از قبیل مالکیت خریدار نسبت به مبیع و تعلق ثمن به فروشنده مترتب نمی‌باشد».

نظرات حقوقی در این خصوص بشرح زیر اشاره می‌شود:

۱ـ نظریه شماره ۶۶۹۶/۷ مورخ ۱۷/۱۲/۱۳۶۸

«دعوی اعتراض بر ثبت ملک به جهت عدم اطلاع از مقررات قانون ثبت یا عدم آگاهی از انتشار آگهی‌های مربوطه، مسموع نیست».

سؤال: با توجه به مواد ۲۲ و ۲۴ قانون ثبت و آرای شماره ۱۸۸ مورخ ۳/۲/۱۳۶۶ و ۱۳۵۳ مورخ ۱۰/۵/۱۳۴۰ هیئت عمومی دیوان عالی کشور چنانچه ملکی با رعایت قوانین ثبت به نام شخصی ثبت و سند مالکیت صادر شده باشد آیا دعوی ابطال عملیات ثبتی و سند مالکیت صادره به لحاظ ادعای مالکیت نسبت به ملک ثبت شده قابل استماع است یا خیر؟

۲ـ نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه

با توجه به مفاد و مندرجات مواد ۲۲ و ۲۴ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ و اصلاحات و الحاقات بعدی و همچنین آرای هیئت عمومی دیوان عالی کشور به شماره های ۱۸۸ مورخ ۳/۲/۱۳۳۶ و ۱۶۵۳ مورخ ۱۰/۵/۱۳۴۰ طرح دعوی اعتراض به ثبت و ابطال ثبت ملک مورد اعتراض به جهت عدم اطلاع از مقررات ثبت یا عدم آگاهی از انتشار آگهی‌های نوبتی مربوط، قابل استماع نیست.

گفتار دوم: اسناد مالکیت معارض

بعضی از اساتید، سند مالکیت معارض را عبارت از سند مالکیتی دانسته‌اند که «نسبت به کل یا بعض محدوده سند مالکیت دیگر که قبلاً صادر شده، مؤخر بر ثبت اولیه در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد و تا وقتی که حکم نهایی به صحت صدور آن از دادگاه صادر نشود، صفت سند مالکیت معارض را دارد و آثار مختص قانونی برآن مترتب است».^[۷۴]

برخی از نویسندگان حقوق ثبت براین باورند که «اگر تاریخ ثبت دو سند مالکیت متفاوت باشد،آنکه تاریخش مؤخر است، سند مالکیت معارض است و اگر تاریخ ثبت دو سند یک روز باشد، سند مالکیتی که شماره آن بیشتر یعنی مؤخرالثبت است، سند معارض خواهد بود».^[۷۵]

بعضی از اساتید حقوق ثبت در این باره گفته‌اند «سندی است که نسبت به یک ملک، خواه تمام آن یا قسمتی از آن و خواه حدود یا حقوق ارتفاقی، یک بار به نام شخصی ثبت دفتر املاک شده باشد، مجددا به نام دیگری ثبت دفتر املاک شود. سند مالکیت ثبت مؤخر را سند مالکیت معارض می‌نامند».^[۷۶]

یکی از نویسندگان حقوق ثبت املاک گفته‌اند:^[۷۷] گر چه تعاریف مذکور افاده معنی سند مالکیت معارض می‌کنند اما واقعیت بیش از آن است که گفته‌اند زیرا به نظر می‌رسد که هر دو اسناد مالکیت مقدم الصدور و مؤخرالصدور، اسناد مالکیت معارض محسوب شوند به دلایل ذیل:

اولاً هریک از اسناد مالکیت مذکور، در تعارض با دیگری است.به عبارت دیگر هر دو سند مالکیت به صفت معارض بودن متصف هستند و تعارض وصفی مختص سند مالکیت مؤخرالصدور نیست و هر دو سند مالکیت را شامل می‌شود. تبصره ذیل ماده ۵ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مصوب ۱۳۳۳، به خوبی مبیّن معارض بودن هر دو سند مالکیت است. در این تبصره آمده است «دادگاه پس از رسیدگی‌های لازم هر یک از اسناد معارض را که تشخیص دهد جریان ثبتی آن بر طبق قانون و مقررات صحیحاً انجام شده تعیین و حکم ابطال سند دیگر را خواهد داد». پس به جای استفاده از عبارت «سند مالکیت معارض» شایسته است عبارت «اسناد مالکیت معارض» به کار گرفته شود.