برای شناخت ماهیت و آثار موضوع ناچار از بررسی معنا و مفهوم آن هستیم، تا بتوانیم در فصول آتی هرچه عمیق تر و دقیق تر زوایای ناشناخته آن را دریابیم.

گفتار اول: تحلیل مفاهیم کلی

بند اول: اقسام کلی اراضی

تملک اراضی و املاک از دیدگاه فقهی و تاثیر تقسیمات فقهی اراضی بر قوانین و مقررات و همچنین مراجع حل اختلاف، اراضی را به سه دسته کلی اراضی موات، بایر و دایر تقسیم نموده است.

اراضی موات در لغت به معنی زمین‌‌‌های مرده و بی جان، و خشک و بایر و زمین‌‌‌های ویرانی که مالک نداشته باشد، گفته می‌‌شود ^[۱]. در اصطلاح حقوقی بر طبق ماده ۲۷ قانون مدنی: «… اراضی موات، یعنی زمین‌‌‌هایی که معطل افتاده و آبادی و کشت و زرع در آن ها نباشد.» البته به موجب ماده ۳ قانون زمین شهری مصوب ۲۲/۶ / ۱۳۶۶: «اراضی موات شهری زمین‌‌‌هایی است که سابقه عمران و احیاء نداشته باشد.» همچنینی به موجب ماده ۴ قانون زمین شهری مصوب ۲۲/۶ / ۱۳۶۶: اراضی بایر شهری زمین‌‌‌هایی است که سابقه عمران و احیاء داشته و به تدریج به حالت موات برگشته اعم از آنکه صاحب مشخصی داشته و یا نداشته باشد. ‌بنابرین‏ زمین برای این که مباح و موات باشد، باید دارای دو شرط باشد:

شرط اول: مالک خاص نداشته باشد: پس اگر زمینی که ملک اشخاص است، به سبب اهمال مالکان آباد نباشد، در اصطلاح زمین موات و مباحه نامیده نمی‌‌شود. چنین زمینی را بایر می‌‌نامند و احیاء آن از موجبات تملک نیست ^[۲].

شرط دوم: آبادی و کشت و زرع در آن نباشد: آبادی زمین، به تناسب انتفاعی که از آن برده می‌‌شود، متفاوت است، ولی در عرف زمینی را که در آن ‌درخت‌کاری و زراعت و ساختمان باشد آباد می‌‌گویند. زمین آباد معمولاً دارای مالک خاص است، مگر این که در اثر اعراض مالک یا جهات دیگر مجهول المالک باشد ^[۳].

اراضی موات با توجه به قوانین فعلی دراختیار دولت جمهوری اسلامی ایران است. ماده ۶ قانون زمین شهری در این خصوص مقرر می‌دارد: « کلیه زمین های موات شهری اعم از آنکه در اختیار اشخاص یا بنیادها و نهادهای انقلابی دولتی و یا غیر دولتی باشد در اختیار دولت جمهوری اسلامی است و اسناد و مدارک مالکیت گذشته ارزش قانونی ندارد. ادارات ثبت اسناد و املاک مکلفند به درخواست وزارت مسکن و شهرسازی اسناد آن ها را به نام دولت صادر نمایند مگر آنکه از تاریخ ۲۲/۱۱/۱۳۵۷ توسط دولت واگذار شده باشد».

اراضی بایر، اراضی است که زمانی احیا شده بود ولی بعدا معطل مانده است و دیگر کشت و زرع و فعالیتی در آن نشده است و مورد بهره برداری نیست. مثلا در ۱۰ سال قبل کشت و زرع در آن بود و مالک اعراض نیز نکرده است اما دیگر در آن فعالیتی نیز ندارد ^[۴].

ماده ۴ قانون زمین شهری در این خصوص بیان می‌دارد «اراضی بایر شهری زمینهایی است که سابقه عمران و احیا داشته و به تدریج به حالت موات برگشته اعم از آنکه صاحب مشخصی داشته و یا نداشته باشد».

گاهی مرز اراضی بایر از موات چنان نزدیک است که تشخیص آن دو حتی برای کارشناسان نیز بسیار دشوار می‌گردد.

اراضی دایر؛ اراضی است که آباد و احیا شده و در حال حاضر نیز مورد بهره بردای است مانند باغ و اراضی آیش. ماده ۵ قانون زمین شهری مقرر می‌دارد « اراضی دایر زمین هایی است که آن را احیا و آباد نموده اند و در حال حاضر دایر و مورد بهره برداری مالک است زمین‌های دایر مشمول این قانون صرفا اراضی کشاورزی یا آیش اعم از محصور یا غیر محصور می‌باشد».

اراضی بایر و دایر مالک خاصی دارد. عمده اختلاف در ارتباط با تشخیص اراضی موات از بایر و دایر است. ماده ۸ قانون زمین شهری بیان می‌دارد: «کلیه اراضی بایر شهری که صاحب مشخصی نداشته باشد در اختیار ولی فقیه می‌باشد».

تقسیم بندی کلی اراضی به موات، بایر و دایر مبتنی بر سابقه تصرف و عمران و آبادی اراضی و منصرف از تقسیم اراضی به عمومی و خصوصی که مبتنی بر نوع مالکیت است می‌باشد. گرچه غالبا اراضی بایر و موات انفال^[۵] محصوب و به جز تحت شرایطی، قابل تملک توسط اشخاص خصوصی نیستند ولی اراضی دایر می‌توانند بدون هیچگونه محدودیتی به تملک اشخاص اعم از عمومی، دولتی و خصوصی در ایند؛ لذا تعاریف و اوصاف اراضی موات، بایر و دایر که از دید حقوقی و فقهی ذکر شده، تعیین کننده قطعی نوع مالکیت آن اراضی نیست. گرچه در انواعی از اراضی (ملی و موات)، مالکیت خصوصی منع یا حداقل محدود گردیده است ^[۶].

تقسیم بندی انواع اراضی املاک منحصر به رویکردهای فوق نیست. زمین در فقه اسلامی و حقوق موضوعه به اعتبارات مختلف نظیر نحوه پیوستن به سرزمین اسلامی، منطقه بندی سرزمین اسلامی به ‌گروه‌های مختلف، وضع مالیاتی اراضی، وضع آبادانی یا متروک بودن زمین، محل استقرار نسبت به شهر و روستا، وضع مالکیت و … به انواع مختلف تقسیم گردیده است ^[۷].

بند دوم: مفهوم مال و مالکیت

از نظر لغوی «مال» عبارت است از؛ «آنچه در ملک کسی باشد، آنچه که ارزش مبادله داشته باشد. دارایی – و عبارت از هرچیزی که انسان می‌تواند از آن استفاده کند و قابل تملک باشد ^[۸].» و از سوی دیگر، از دیدگاه فقهی؛ مال، چیزی است که مورد توجّه انسان قرار گیرد، و انسان بخواهد مالک آن شود، گویا این کلمه از مصدر «میل» گرفته شده است، چون مال، چیزی است که دل آدمی به سوی آن متمایل می‏ شود ^[۹].

از نظر حقوقی، مال، به هر چه قابل تملک و مبادله باشد گفته می‌شود که در یک تقسیم بندی کلی به اموال منقول (قابل جابجایی بدون آسیب دیدن) و اموال غیر منقول (که بارز ترین وجه آن زمین و ساختمان است) تقسیم می‌گردد. تفاوت‌هایی در وضعیت حقوقی هر یک از این دو در قوانین ایران وجود دارد ^[۱۰]. دکتر جعفری لنگرودی هر آنچه را که دارای عناصر و اوصاف ذیل باشد مال دانسته اند که عناصر مورد اشاره عبارتند از :

«نخست؛ مال باید قابل اختصاص دادن به شخص باشد. دوم؛ در صورت اختصاص به شخص، قابل نقل و انتقال باشد. سوم؛ دارای نفع باشد. چهارم؛ نفع عقلایی داشته باشد. پنجم؛ ارزش ذاتی داشته باشد نه آنکه حاکی از ارزش باشد.»

مالکیت چه در فرهنگ لغت های عمومی معناى «حیازت و تحت سیطره خود درآوردن و در تصرف خویش درآوردن ^[۱۱]» و در واقع، استیلا بر مال است و به همین روى، در تعریف «غصب» گفته شده; «استیلا بر مال غیر ^[۱۲].» «مالکیت» در اصطلاح، عبارت است از: «نسبت میان مالک و مملوک^[۱۳]»، «سلطه مالک بر مملوک یا علقه خاصى که منشأ سلطنت مذکور است ^[۱۴].» و به تعبیر دیگر، اعتبار احاطه مالک بر مملوک ^[۱۵].» در ترمینولوژی حقوق به «حق» تعبیر شده است. فرهنگ لغت دکتر محمد معین مالکیت را حقی می‌داند که انسان نسبت به شی دارد و ‌بر اساس آن می‌تواند هر گونه تصرفی که قانون استثنا نکرده است در آن شی بنماید ^[۱۶]. دکتر لنگرودی نیز در جلد چهارم کتاب مبسوط مالکیت را حق استعمال و تصرفات به هر صورت از سوی مالک در ملک و مال خود به مواردی که در قانون استثنا شده باشد می‌داند ^[۱۷].

در کتب فقهی نیز تعاریف مختلفی از مالکیت ارائه شده است که موارد ذیل از آن جمله اند ^[۱۸]: