مسئله_ قواعد عمومی حاکم بر جامعه این چنین می‌باشد که معمولا مالک پس از اینکه مراحل قانونی ساختمان سازی قبلا اخذ پروانه از شهرداری وپایان کار دراتمام کار ساختمان سازی انجام شد به طوری که بتوان به آن ملک مسکونی گفت.برای اخذ سند مالکیت ملک مسکونی خود به اداره ثبت مراجعه می کند . ولی در بعضی موارد وقتی مالک برای اخذ پایان کار ساختمان به شهرداری مراجعه می کند قضیه عملکرد کاملا عکس می شود یعنی شهرداری برای دادن پایان کار به مالک آن را مشروط به اخذ سند مالکیت می‌کند این درچه مواقعی اتفاق می افتد؟

این مسئله مربوط می شود به املاک مشاعی مسکونی که مالکین آن ها بدون رعایت ضوابط تفکیکی اراضی وبدون اجرای ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ، ملک خود را در محل تقسیم وبه اندازه سهم مشاعی در تصرف داشته و در قطعات متصرفی نیز قبل از سال ۱۳۷۰ به صورت مسکونی احداث بنا نموده اند. این موضوع به دو صورت قابل انجام می‌باشد.

۱- در مورادی که کلیه مالکین حضور داشته وتقاضای تفکیک دارند

۲- در مواردی که مالکین تک تک برای تفکیک واخذ سند مراجعه نمایند.

‌در مورد اول یعنی مواردی که کلیه مالکین حضور داشته باشند وتقاضای تفکیک کنند پس از اخذ عوارض تفکیک ورعایت ضوابط گذربندی طرح تفکیکی با توجه به کروکی طرح شده ‌بر اساس ماده ۱۰۱ قانون شهرداری پس از تنظیم صورتمجلس تفکیکی واحدهای ساخته شده ورسیدگی به تخلفات ساختمانی هر قطعه به صورت جداگانه رسیدگی می‌گردد.

‌در مورد دوم در موردی که مراجعه کلیه و مالکیت قطعات مقدور نباشد مالکیت هر قطعه به صورت انفرادی مراجعه نمایند مشروط به رعایت ضوابط گذربندی یعنی اینکه ملک مذبور به یک گذر ثبتی ویا گذر طرح تفصیلی مشرف باشد با رعایت تراکم واخذ تعهد از مالک مبنی بر ‌پاسخ‌گویی‌ به کلیه اعتراضات مجاورین ‌و دعاوی احتمالی اشخاص حقیقی وحقوقی اقدام به صدور پروانه مشروطه می کند(منظور اینکه پروانه هیچ حقی اعم از حق مالکانه وسایر حقوق ایجاد نمی کند ) واینجا اگر فرد احداث کننده ملک، درخواست گواهی عدم خلاف پس از رسیدگی به تخلفات نماید. در اینصورت صدور گواهی پایان ساختمان موکول به ارائه سند مالکیت خواهد بود چرا که شهرداری هنوز در خصوص مالکیت عرصه دچار تردید می‌باشد واین تردید زمانی رفع می‌گردد که سند مالکیت از طرف احداث کننده به شهرداری ارائه شود.

طبق ماده واحد ، لایحه قانونی راجع به تفکیک وافراز اراضی مورد سازمانی عمرانی اراضی شهری کشور مصوب ۲۲/۱۰/۵۸ سازمان عمران نسبت به اراضی که به موجب قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری وکیفیت عمران آن مصوب ۵/۴/۵۸ همه یا قسمتی از آن در تصرف دولت قرار می‌گیرد از نظر تفکیک وافراز نیاز به جلب حمایت مالکین قبلی نخواهد بود.

در صورتی که ساختمان‌های احداثی قبل از سال ۱۳۴۹، مستند به تبصره ۸ ماده ۲۰ اصلاحی قانون شهرداری‌ها، واحدهای ثبتی راسا مبادرت به انجام تفکیک و افراز خواهند نمود مرجع تشخیص احداث بنا در سال‌های قبل از سال ۱۳۴۹ شهرداری است وملاک عمل ثبت اسناد گواهی صادره از مرجع مذکور خواهد بود.

۳-۱-۳-قانون افراز وفروش املاک مشاع

ماده اول: افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آن ها خاتمه یا فته است اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد در صورتی که مورد تقاضای یک یا چید شریک باشد با واحد ثبتی عملی خواهد بود ملک مذکور در حوزه آن واقع شده است. واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین ومقررات ملک مورد تقاضا را افراز می نمایند.

تبصره : نسبت به ملک مشاع که برای آن سند مالکیت معارض صادر گردید،تازمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد.

ماده دوم : تصمیم واحد ثبتی قابل اعتراض از طرف هر یک از شرکاءدر دادگاه شهرستان محل وقوع ملک است مهلت اعتراض ده روز از تاریخ ابلاغ تصمیم مورد اعتراض می‌باشد. دادگاه شهرستان به دعوی رسیدگی کرده وحکم مقتضی صادر خواهد نمود حکم دادگاه شهرستان قابل شکایت فرجامی است.

ماده سوم : هزینه تفکیک مفروز ماده ۱۵۰ قانون اصلاحی ثبت اسناد ‌و املاک در موقع اجرای تصمیم قطعی برافراز به وسیله واحد ثبتی دریافت خواهد شد.

ماده چهارم : ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود با تقاضای هریک از شرکاءبه دستور دادگاه شهرستان فروخته می شود.

ماده پنجم : ترتیب رسیدگی واحد ثبتی وابلاغ اوراق وترتیب فروش املاک غیر قابل افراز وتقسیم وجوه حاصل بین شرکاءوبطور کلی مقررات اجرائی این قانون طبق آئین نامه ای خواهد بود که به تصویب وزارت دادگتری می‌رسد.

ماده ششم : پرونده های افراز که در تاریخ اجرای این قانون در دادگاه ها مطرح می‌باشد کماکان مورد رسیدگی وصدور حکم قرار می‌گیرد ولی اگر خواهان افراز بخواهد دعوی خود را در واحد ثبتی مطرح کند باید دعوی سابق از دادگاه استرداد نماید. قانون فوق مشتمل بر شش ماده ویک تبصره پس از تصویب مجلس شورای ملی در جلسه روز یک شنبه یازدهم دی ماه ۱۳۵۶ در جلسه روز دوشنبه بیست ودوم ‌آبان‌ ماه ۱۳۵۷ به تصویب رسیده است.

۳-۱-۴-صلاحیت اداره ثبت در رسیدگی به افراز املاک

صلاحیت اداره ثبت در رسیدگی به افراز املاک : لازم به یاداوری است که تا سال ۱۳۵۷ افراز املاک در صلاحیت دادگاه های عمومی (حقوق دو) قرار داشت در سال ۵۷ به سبب اینکه رسیدگی در امر افراز در دادگاه ها تابع تشریفات طولانی بود و این امر سبب طولانی شدن مراحل افراز گذاشته و نهایتاً شرکای مشاعی را در وضعیت نامطلوب اشاعه باقی می­گذرد قانون افراز و فروش املاک مشاع در مورخه ۲۲/۸/۵۷ به تصویب رسیده و آئین نامه اجرایی آن نیز در بیستم اردیبهشت ماه سال ۵۸ به تصویب وزرات دادگستری رسید. طبق ماده یک قانون افراز املاکی که جریان ثبتی آن به پایان رسیده (۱) اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده و یا نشده باشد، به عهده واحد ثبتی محول گردید(۲) اما به سبب رعایت حقوق اقشار خاص و برخی مقررات موجود به طور کامل این صلاحیت از محاکم سلب نگردیده و در سه مورد محاکم مجاز به انجام افراز می­باشند:

• • اول اینکه با توجه به اینکه تصمیم مسئول واحد ثبتی یک تصمیم اداری است به شرکای مشاعی این حق داده شده تا ظرف مهلت قانونی بتواند در دادگاه عمومی به تصمیم واحد ثبتی اعتراض نمایند.

• • دوم موردی که جریان ثبتی ملکی به پایان نرسیده است.