کانال اعتبارات
نمودار(۲-۵): رابطه بین پول و مسکن^[۳۶]
علاوه بر این سیاست پولی و توسعه مالی بازار مسکن مطمئناً توسط عوامل دیگری مانند مالیات، متغیرهای دموگرافیکی و دیگر عوامل مؤثر بر تقاضا برای مسکن مورد تأثیر قرار می­گیرند. در این میان یک مکانیسم بسیار مهم، روند رفتار قیمت واقعی مسکن است که توسط عوامل عرضه تعیین می­ شود به این دلیل که عرضه مسکن نسبت به شوک­های تقاضا به آهستگی تعدیل می­ شود (زیرا برخی از عوامل مانند زمین کمیاب هستند) قیمت واقعی مسکن از یک روند رو به بالا در طی زمان پیروی می­ کند (پتربا، ۱۹۸۴)^[۳۷]. ازاین­رو در حالت افزایش تقاضای کل، قیمت مسکن شدیدتر افزایش می­یابد. به هر حال به دلیل عرضه محدود عوامل داخلی (مانند زمین)، پیشرفت فنی در بخش ساختمان در مقایسه با سایر بخش­ها تا اندازه­ای پایین­تر است. از آنجایی که بهره­وری نهایی پایین­تر در ترکیب با دستمزد بالاتر متأثر از سایر بخش­ها باید با مزد بالاتر در بخش ساختمان جبران شود، این امر ممکن است سرانجام به روند رو­به بالا در قیمت واقعی مسکن منجر شود (گریبر و ستزر، ۲۰۰۷).^[۳۸]

( اینجا فقط تکه ای از متن فایل پایان نامه درج شده است. برای خرید متن کامل پایان نامه با فرمت ورد می توانید به سایت feko.ir مراجعه نمایید و کلمه کلیدی مورد نظرتان را جستجو نمایید. )

۲-۱۰- اهمیت نقدینگی در بخش مسکن
نقدینگی مجموع پول و شبه پول است. رشد گسترده­ی پول مبتنی بر شوک­های نقدینگی )مازاد پول یا اعتبار که سازگار با ثبات قیمت در بلندمدت نباشد را شوک نقدینگی می­گویند(، یکی از عوامل محرک قیمت مسکن است که به بروز حباب و بی­ثباتی مالی منجر می­ شود. مهم­ترین نظریه از رابطه­ مثبت بین نقدینگی و قیمت­های دارایی، نظریه­ پول­گرایان است.^[۳۹]
نمودار (۲-۶) اثر افزایش نقدینگی بر بخش مسکن را نشان می­دهد. در شرایط فقدان بدیل­ها و کانال­های متشکل، ورود نقدینگی به تدریج حالت هجمه­ای به خود می­گیرد. از آن­جایی که فعالیت­های سوداگرانه (اصولاً فعالیّت سوداگری به معنای خرید یا فروش بر اساس قیمت­های انتظاری در آینده است) تابع قانون بازده نزولی سود نیستند، سود در بخش مسکن همچنان بالا می­ماند تا زمانی که اضافه عرضه) شامل عرضه­ی واحدهای نوساز و قدیمی( در بخش به یک­باره انتظارات را نسبت به سودآوری این بخش تغییر دهد، در این شرایط، منابع مالی از بخش مسکن خارج می شود و بخش مسکن و به تبع آن اقتصاد کشور با رکود مواجه خواهد شد. به این ترتیب فعالیّت­های سوداگرانه در بخش مسکن موجب افزایش قیمت آن و افزایش قیمت موجب افزایش انتظارات و پیآمد آن افزایش بیش­تر قیمت می­ شود. این روند به همین صورت ادامه پیدا می کند، تا ناگهان بر اثر ازدیاد عرضه و فقدان تقاضای غیر سوداگرانه انتظارات معکوس می­ شود و بخش مسکن وارد رکود می­ شود. به این دلیل که بخش مسکن دارای بیشترین ارتباط پیشین با بخش­های اقتصاد است، با رکود بخش مسکن کل اقتصاد به سمت بحران پیش خواهد رفت.^[۴۰]مقایسه روند تحول نقدینگی کل بخش مسکن، نقدینگی مربوط به تقاضای سرمایه­ای و مصرفی نشان می­دهد که تقاضای مصرفی با روند بطئی و ملایم، همواره فزاینده مواجه بوده است، در مقابل ادوار رونق و رکود در بخش مسکن، همگی مربوط به تقاضای سوداگرانه بوده است. آنچه که ارتباط بین رشد نقدینگی در سطح مجموعه کلان اقتصاد و تحولات بازار مسکن را به گونه بهتری نشان می­دهد، مقدار جذب افزایش نقدینگی به تقاضای سرمایه­ای مسکن است.افزایش نقدینگی بخش خصوصیورود بخشی از نقدینگی به بازار مسکن به صورت تقاضای مسکن به عنوان دارائیافزایش قیمت مسکنافزایش انتظارات قیمتیشکل­ گیری انتظارات در افزایش عایدی سرمایهورود حجم بیشتری از نقدینگی به سمت بازارافزایش تولید مسکنافزایش قیمتها در حدی که انتظارات افزایش بیشتر قیمت را کاهش داده و در حدی فراتر از تقاضای موثر استکاهش تقاضای موثرایجاد مازاد عرضهبروز رکودنمودار (۲-۶): اثر افزایش نقدینگی بر بخش مسکن
اندک مروری در ارقام مربوط به قیمت و تولید در بخش مسکن نشان­دهنده آن است که مسئله نوسانات شدید و بی­ثباتی مهمترین معضل بخش بوده است. این مسئله در زمانی که با مشخصه فقدان سازماندهی مالی همراه شود، دامنه معضل را دو­چندان خواهد کرد. در حقیقت بازار مسکن بازاری است که سرمایه­ها به صورتی پراکنده، غیرشفاف و توده­وار وارد آن می­شوند و فقدان شفافیت در این بازار، مانع توان مدیران بخش جهت سیاست­گذاری خواهد شد. در مجموع به نظر می­رسد که بخش مسکن در کنار ناکارآمدی­های درون­بخشی خود، همواره با یک معضل فرابخشی دست به گریبان بوده است و آن آثار ناشی از افزایش حجم نقدینگی (که می ­تواند ناشی از آثار متفاوتی همچون افزایش درآمد نفتی، کسری بودجه و … باشد) و در نتیجه سرازیر شدن نقدینگی بخش خصوصی به سمت این بخش و ایجاد آثار تورمی بر آن است.
۲-۱۱- نقدینگی و بازار مسکن
برخی نگرش­ها به رابطه بین پول، قیمت مسکن و قیمت­های مصرف کننده از تعدیل پویای قیمت به یک شوک نقدینگی در بخش مسکن و بازار کالا ناشی می­ شود. در کوتاه­ مدت یک سیاست پولی انبساطی که نقدینگی موجود در بازار را افزایش می­دهد، ممکن است یک واکنش سریع در بازار مسکن ایجاد کند اما در بازار کالاهای مصرفی قابل تجارت یک واکنش قیمتی آرام ایجاد می­ کند. قیمت­ کالاهای مصرفی توسط تغییرات متناسب در سطح قیمت به یک تعادل جدید می­رسد. از سوی دیگر این پذیرفتنی است که استدلال کنیم در بلندمدت تغییرات در عرضه پول به تغییرات واقعی در پول یا تولید منجر نمی­ شود. در این قسمت قصد داریم امکان تفاوت در تعدیل پویای قیمت مسکن و قیمت­ کالاهای مصرفی به یک شوک نقدینگی را روشن کنیم. ابتدا با تئوری مقداری پول شروع می­کنیم:

(۲-۱)
m: عرضه پول، v: سرعت گردش پول، p: سطح قیمت و y: تولید واقعی را نشان می­دهد. رابطه (۲-۱) یک اتحاد ساده است و برای تمام مدت دوره t معتبر است. پول می ­تواند صرف خرید مسکن (y^h) یا کالای مصرفی (y^c) با قیمت­های (p^h) و (p^c) شود. تمییز دادن خصوصیات y^h و y^c به کشش­های قیمتی عرضه آن­ها بستگی دارد. از سوی دیگر مسکن عموماً دارای محدودیت عرضه است و نمی­تواند در کوتاه مدت توسعه یابد و هزینه­ های معاملاتی بالایی دارد، اما کالاهای مصرفی کشش قیمتی نامحدود دارند به طوری­که تقاضای اضافی می ­تواند بدون افزایش قیمت تأمین شود. این فرض مبنی بر توسعه اخیر در تجارت بین ­المللی است. پیدایش تولید کنندگان با هزینه پایین در بازارهای نوظهور و کشورهای در حال توسعه می ­تواند از افزایش قیمت­های مصرفی بنگاه­ها در واکنش به شوک نقدینگی ممانعت کند در حالی که در بازار مسکن عرضه دارای محدودیت­های طبیعی است.
در این صورت سطح عمومی قیمت یک ترکیب وزنی از قیمت هر دو نوع کالاست:
(۲-۲)

با ، به طور مشابه تولید عبارت است از تولید مسکن و کالای مصرفی:
(۲-۳)

اثر یک افزایش ( درصد) در عرضه پول در دوره ۱ به این صورت تحلیل می­ شود که فرض می­ شود v ثابت بوده و مقدار آن یک است، رابطه بین پول و سطح عمومی قیمت در دوره ۱به صورت زیر نوشته می­ شود:
(۲-۴)

به علت رقابت بالا در بازارهای بین ­المللی و عرضه وسیع نیروی­کار ارزان در مناطق نوظهور دنیا که وزن سنگینی روی قیمت کالاهای تولیدی دارد، با افزایش در تقاضای کل، تورم قیمتی مصرف کننده بدون تأثیر باقی می­ماند:
(۲-۵)

سپس، شوک نقدینگی به طور کامل به یک افزایش در تولید تبدیل می­ شود:
(۲-۶)

در مقابل قیمت­ها در نتیجه یک شوک نقدینگی به بازار مسکن در کوتاه مدت افزایش می­یابد اما تولید در بازار مسکن ثابت باقی می­ماند:
(۲-۷)

(۲-۸)

با توجه به معادلات ۴ تا ۸، رابطه پول- قیمت در دوره t می ­تواند به شرح زیر نوشته شود:

(۲-۹)به هرحال در بلند­مدت اصل خنثایی پول باید حفظ شود، افزایش در عرضه پول روی قیمت اثر می­ گذارد بدون آنکه مقدار واقعی تعادل بلند­مدت را تغییر دهد:(۲-۱۰)(۲-۱۱)
(۲-۱۲)
(۲-۱۳)