تاثیر رونق و رکود سایر بازارهای سرمایه گذاری بر مسکن

سرمایه همواره به دنبال محلی مناسب برای کسب بازدهی می‌باشد.در صورت کاهش بازدهی دریک حوزه،باید جهت گیری سرمایه ها به سمت سایر بازارها باشد.‌بر اساس تجربه تاریخی نمیتوان رابطه معناداری در این فرضیه یافت.ولی باید منطقااین رابطه وجود داشته باشد.

سرمایه گذاری بخش خصوصی ایران در سایر حوزه ها(ارز-طلا-بورس)نسبت به بخش مسکن،بسیار کوچکتر است.بررسی های ترکیب نقدینگی نشان دهنده این است که عموم مردم از ترکیب سپرده بانکی –مسکن برای سمایه گذاری استفاده نموده وپس اندازشان بین لین دو بخش در حال جابجایی است.‌بنابرین‏ میتوان نتیجه گرفت که رکود در مسکن بیشتر سبب افزایش سپرده های طولانی مدت بانکی میشودتا مهاجرت مبالغ بزرگ بسمت بورس،طلا و غیره.از طرفی سرمایه گذاری در بازارهای ارز وطلا عموما کوتاه مدت وامکان خروج سرمایه بسیار راحت است.سرمایه گذاری در بورس توسط طبقه خاصی از جامعه وسرمایه گذاران حرفه ای صورت می‌گیرد.هریک ازاین بازارها استراتژی سرمایه گذاری وجامعه مخاطب خاص خود را دارندولی مسکن به صورت تاریخی توسط بخش بزرگی از جامعه،عامه سرمایه گذاران وافراد ریسک گریز به ‌عنوان گزینه اصلی سرمایه گذاری بلندمدت در ایران شناخته می شود.تنها بنظر ‌می‌رسد که گروه سوداگر به جابجایی جدی سرمایه بین مسکن وسایر بازارها می پردازد.

تغییرات قیمت نهاده های تولید

همان‌ طور که می‌دانیم زمین خود بخشی از بازار مسکن به شمار می‌آید.افزایش و کاهش قیمت آن درارتباط بارکود ورونق این بخش است.طبیعتا افزایش و کاهش قیمت آن بر روی قیمت تمام شده آپارتمان نیز تاثیر می‌گذارد.ولی قیمت آپارتمان بیشتر بر مبنای قیمت روز بازار (مکانیزم عرضه وتقاضا)تعیین میشودواز قیمت نهاده های تولید کمتر تاثیر می پذیرد.عموما در دوران رکود مسکن،رکود زمین از رکود آپارتمان بسیار شدیدتر است و کاهش قیمت آن نیز شدیدتر است.به طور کل تغییرات قیمت نهاده های تولید اثر چندانی بر تغییر قیمت خرید مسکن نداشته و فقط به دلیل تحمیل فشار مضاعف مالی بر دوش سازنده آثار روانی در حین ساخت به وی وارد می‌گردد که در دوران رونق فروش به دلیل بالا رفتن قیمت فروش ای اثر روانی نیز به خودبه خود مرتفع می‌گردد.

وضعیت کلان اقتصادی و تحریم ها

رشد اقتصادی کم،چالش‌های سیاسی-اقتصادی،مشکلات بانکی مخصوصا در رابطه با مبادلات خارجی،کاهش سوددهی فعالیت‌های تولیدی-صنعتی به دلیل مشکلات مربوط به خریدهای خارجی وثبات نرخ ارز در کنار رشد واردات،رکودجهانی،رکود نسبی در بازارداخلی،محدودیت ارائه تسهیلات توسط نظام بانکی وموارد متعدد دیگر از عللی هستندکه سوددهی اکثر فعالیت های اقتصادی رادرکشورکاهش داده است.این امر سبب کاهش کلی سرمایه گذاری وپس انداز شده استکه مسکن نیز به تبع آن از این امر تاثیر پذیرفته است.کاهش فعلی سوددهی فعالیت های اقتصادی،در کنار انتظار پایین سوددهی درآینده،سبب کاهش سرمایه گذاری بلند مدت توسط مردم می شود. در چنین دوره ای،سرمایه ی سرمایه گذار بسمت سرمایه گذاری در حوزه های کم ریسک تر وزود بازده تر مانند سپرده گذاری ‌در بانک هدایت می شود.

تردید نسبت به آینده نرخ ارز

همچنین بخش قابل توجهی از متقاضیان مسکن کشور بخصوص در گروه سرمایه گذار وسوداگر،درخارج از کشور سرمایه گذاری دارندویا در این رابطه برنامه ریزی کرده‌اند.برای این گروه تغییرات نرخ ارز پارامتر مهمی محسوب می‌گردد.افزایش و نوسان شدید قیمت ارز در سال‌های گذشته ووجود شکاف نسبتا دائمی بین نرخ ارز مدیریت شده دولتی وآزاددر حد ۱۰ الی۲۰درصدزنگ خطری برای این گروه محسوب می شود.افزایش قیمت ارز به معنای کاهش ارزش سرمایه گذاری ریالی صورت گرفته است.با توجه به ماهیت سرمایه گذاری در مسکن که میان‌مدت و بلندمدت است،پارامتر فوق یکی از مواردتاثیر گذار برای حضور کمرنگ تراین بخش در عرصه مسکن می‌باشد.

رابطه قیمت مسکن با بازاررهن ‌و اجاره

تقاضای سرمایه گذاری به بازده مسکن با هدف رهن و اجاره فوق العاده حساس است.میزان بازدهی اجاره در کنار میزان افزایش قینت سالانه مسکن،کل میزان بازدهی این گروه را از این فعالیت اقتصادی تشکیل می‌دهد.بازار رهن ‌و اجاره غیر متشکل از عرضه کنندگان ‌و متقاضیان متعدد است.به ایت ترتیب امکان تبانی بین عرضه کنندگان ‌و متقاضیان برای افزایش وکاهش قیمت غیر ممکن است.تنها عامل مؤثر بر قیمت در چنین بازاری میزان عرضه وتقاضای کل است.میزان اجاره بها بر خلاف قیمت رهن تابعی از قیمت مسکن نمی ‌باشد بلکه تابعی از عرضه مسکن اجاره ای وتقاضا برای آن است.

آشنایی با شهرستان بندرعباس:

شهر بندرعباس مرکز استان در جنوب است. شهر بندرعباس در قرار دارد.و یکی از بنادر جنوب ایران است. بندرعباس اکنون بزرگترین بندر ایران واز نظر اقتصادی، نام پایتخت اقتصادی ایران را به خود اختصاص داده است. ‌در تقسیم بندی منطقه‌ای ایران بندرعباس جزو منطقه جنوب محسوب می‌شود.فاصله بندرعباس تا تهران ۱۳۳۳ کیلومتر می‌باشد.

آب و هوای این شهر است. فصل در این شهر نزدیک ۹ ماه از سال ادامه دارد. دمای هوای شهر بندرعباس در گرم‌ترین روزها به ۴۴ درجه سانتیگراد و در سردترین روزها به ۴ درجه سانتیگراد نیز رسیده است.شهر بندرعباس در حاشیه جنوب ایران و سواحل شمالی خلیج فارس واقع شده است و به دلیل شرایط خاص جغرافیایی و استراتژیکی منطقه ای موجب بروز مهاجرت های گسترده طی دهه های قبل شده است.به طوری که جمعیت شهر بندرعباس در سال ۱۳۳۵ از ۱۷۷۱۰ نفر به ۳۷۹۵۱۳ در سال ۱۳۸۵ رسیده است(سرشماری نفوس و مسکن ۱۳۸۵).این بدان معنا است که جمعیت شهر طی۴۰ سال گذشته با متوسط نرخ رشد۱/۷ درصد ۱۵ برابر شده است. مساحت محدوده شهر بندرعباس به دلیل نیاز ‌گروه‌های تازه سکونت یافته و استقرار نهادها و مراکز ملی طی ۳ دهه گذشته از ۱۰۰۰ هکتار به بیش از ۵۰۰۰ هکتار رسیده است و گسترش ساختار کالبدی شهر به صورت خطی در امتداد ساحل بوده و از سمت شمال توسط ارتفاعات گنو و مناطق نامناسب محدود شده است.(موسوی ، ۱۳۹۱)

در حال حاضر شهر بندرعباس گسترش شرقی-غربی دارد یعنی به صورت خطی در حال گسترش است،اما این گسترش نیز به وسیله فرودگاه و بندرگاه که در دو طرف شهر قرار دارد،محدود می شود( مهندسین مشاور تدبیر،۱۳۸۹).

بندرعباس با دارا بودن مشخصه‌ های کلان شهری از حیث اهمیت، در سطح منطقه و کل کشور با مسائل کالبدی متعددی روبرو است. یکی از مهمترین مسائل بافت فرسوده است که وسعتی معادل۱۰۳۳ هکتار است. همچنین مسائل فرهنگی- اجتماعی و عدم تجانس در بافت های اجتماعی علاوه بر مسائل کالبدی بر این مسئله دامن می زند.