منظور از «از سندیت افـتادن» ایـن‌ است‌ که سندی در اصل دارای سندیت و ارزش‌ اثباتی‌ باشد‌ ولی‌ به‌ مرور زمـان سـندیت و ارزش اثباتی خود را از دست داده باشد. ذکر مثالی مـا را در پی بـردن بـه مطلب کمک می‌کند: شخصی در دفترخانه اسناد‌ رسـمی حـاضر شده و وکالت فروش خانه‌اش را به دیگری واگذار می‌کند. سپس وی با بهره گرفتن از اختیار قـانونی پیـش بینی شده در ماده ۶۷۸ قانون مدنی^[۱۰۱]، در هـمان دفـترخانه‌ حاضر‌ شـده و وکـیل را از وکـالت نامه عزل می‌کند. دفترخانه از طریق اجـرای ثـبت اخطاریه عزل را به وکیل ابلاغ می‌کند و وکیل نیز از آن آگاهی می‌یابد و در‌ نهایت وکـالت مـرتفع می‌گردد. منتهای مراتب وکیل کذایی بـا در دست داشتن بنچاق وکـالت نـامه که واضحاً از سندیت افتاده اسـت بـه همان‌ دفترخانه‌ مراجعه می‌کند و رقبه مورد‌ وکالت‌ را به شخص دیگری می‌فروشد و دفترخانه نـیز مـبادرت به تنظیم سند قطعی غـیر مـنقول در ایـن خصوص بنماید، در ایـن صـورت مسئول چنین‌ دفترخانه‌ای‌ بـا جـمع دیگر شرایط‌ مقرره‌ قانونی، مرتکب جرم مندرج در قسمت اخیر شق هفتم ماده ۱۰۰ قانون ثـبت شـده است.

یادآوری: به نظر می‌رسد تشخیص «بـه طـور وضوح» سـندیت نـداشتن یـا از سندیت افتادن سند، بـه‌ عهده قاضی محکمه رسیدگی کننده به جرم باشد.

در جمع بندی رکن مادی جرم مندرج در ماده ۱۰۰ قـانون ثـبت، بایستی اشعار داشت که فعل مـثبت مـادی اسـاس و پایـه‌ رکـن‌ یاد شده‌ جـرم مـوضوع بحث را تشکیل می‌دهد.

۳٫ رکن معنوی: جرم موضوع ماده ۱۰۰ قانون ثبت، هرچند از‌ لحاظ اجزای رکن مادی بـا جـرم جـعل به معنی‌الاعم تفاوت دارد، از‌ نظر‌ رکن معنوی بـا جـرم اخـیر الذکـر یـکسان اسـت. به تعبیر دیگر، این دو جرم رکن معنوی یگانه‌ای ‌دارند؛ با این توضیح که جرم مذکور در ماده ۱۰۰ در زمره‌ جرایم عمدی است که‌ شخص‌ مرتکب بایستی قصد تقلب و اضرار به غیر را داشته باشد. به تعبیر دقیق حـقوقی، شـخص مرتکب هم سوء نیت عام داشته باشد، یعنی بداند اعمالی که انجام می‌دهد نامشروع و غیر قانونی است و هم سوء نیت خاص را دارا باشد. یعنی بداند اعمال غیر مشروع و خلاف قـانونش مـمکن است باعث ضرر و زیان و ورود خسارت مادی و معنوی‌ به‌ اشخاص یا اجتماع گردد؛ اعم از این که برای شخص خود نفع نامشروعی را تحصیل کرده بـاشد یـا این که خود وی از اقدامات مـجرمانه‌اش مـنتفع نگردیده، بلکه شخص یا‌ اشخاص‌ دیگری از این اقدامات استفاده نامشروع بنمایند. با این وجود، دو نکته ظریف درباره رکن معنوی این جرم وجود دارد. اولین نـکته، ذکـر و گنجاندن کلمه «عامداً» در مـتن‌ مـاده‌ ۱۰۰ قانون ثبت است و دومین نکته، درج کلمه «علم» در شق ششم ماده مارالبیان می‌باشد. درج و ذکر چنین قیودی در متن ماده قانونی یاد شده، باعث می‌گردد‌ که‌ بار‌ اثباتی عمدی بودن و عالم‌ بودن‌ شـخص‌ مـرتکب نسبت به جرم ارتکابی، بر روی دوش مدعی العموم و در سیستم کنونی قضایی کشور، قاضی محکمه قرار گیرد، علاوه‌ آن‌ که‌ عمدی بودن جرم ‌در همه شقوق و عالم بودن‌ مرتکب‌ در شق ششم فرض مـسلم تـلقّی نشود بـلکه در این راستا، هم عمدی بودن جرم و هم علم مرتکب‌ با‌ توجه‌ به مسایل صدرالتوصیف باید اثبات و احـراز گردد.

ب) نقش اجرای طرح جامع کاداستر در پیشگیری از این جرم

با تطبیق ارکان و شقوق این جرم و قانون جامع کاداستر و از آنجا که برابر ماده ۵ قانون جامع کاداستر سازمان ثبت مکلف به ایجاد نظام جامع ثبت و همچنین سامانه ثبت آنی شده و نیز برابر ماده ۷ و تبصره اول و دوم آن که سازمان مکلف به ایجاد ارتباط بین دفاتر اسناد رسمی با این سامانه و انجام ثبت آنی توسط آن ها و همچنین برچیدن دفاتر ثبت دست نویس گردیده و در نتیجه با ‌ویژگی های اسناد مالکیت کاداستری و وجود بانک اطلاعات کامل کاداستر پس از اجرای کامل این طرح در کشور امکان وقوع تمامی جرایم ثبتی موضوع ماده ۱۰۰ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ منتفی خواهد بود که این پیشگیری نیز از نوع پیشگیری غیر کیفری وضعی می‌باشد.

گفتار سوم: تصدیقات خلاف واقع مـستخدمین و اجـزای ثبت اسناد و املاک

مطابق ماده ۱۰۳ قانون ثبت: «هر‌ یک از‌ مستخدمین‌ و اجزای ثبت اسناد و املاک عامداً‌ تصدیقاتی‌ دهد که مخالف واقع باشد، در حکم جاعل اسناد رسمی خواهد بود.»

مستخدمین‌ و مأمورین دولتی و صـاحبان حـِرَف، بـالاخص حِرَف مهم اجتماعی، امین‌ دولت و مـردم مـحسوب مـی‌شوند. اینان‌ ملزمند وظایف مرجوعه و تکالیف مقررّه را در نهایت صداقت، راستی، پاکی و امانت‌ انجام دهند و در همه‌ حال، قوانین‌ و نظامات حاکم‌ بر‌ اجتماع را مـحترم شـمارند‌ تـا‌ جامعه در مسیر سعادت، ترقی، اصلاح و پیشرفت قرار گـیرد. بـه همین لحاظ، بعضی‌ از‌ ایشان در بدو استخدام و اشتغال‌ به‌ کار برای‌ آگاهی‌ یافتن‌ نسبت به مسئولیت خطیر‌ و وظایف و تکالیف عـظیم خـود، اتـیان سوگند می‌کنند. قضات، سردفتران اسناد رسمی و پزشکان‌ چنین‌اند. فی المـثل طبق ماده ۱۶ قانون‌ دفاتر‌ اسناد‌ رسمی‌ مصوب‌ ۱۳۵۴، سردفتران و دفتریاران‌ قبل از اشتغال به کار باید سوگند یاد نمایند کـه مـتن سـوگند نامه برابر ماده ۷ آیین‌ نامه‌ دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۵۴، به شرح‌ ذیـل‌ است:

«ایـنجانب‌ امضا‌ کننده‌ ذیل خداوند را شاهد اعمال خود گرفته و سوگند یاد می‌کنم که قوانین و نظامات کشور خـاصه قـوانین و نـظامات مربوط به دفاتر اسناد رسمی را محترم‌ شمرده، در کمال بی طرفی و پاکدامنی بـه وظـایف مـرجوعه قیام و اقدام نمایم.»

در این راستا، مستخدمین و اجزای ثبت اسناد و املاک با توجه ‌به این کـه بـه‌ طـور‌ مستقیم با حقوق مردم و جامعه سروکار دارند و به وسیله تنظیم و ثبت اسناد، این حـقوق را تـثبیت می‌کنند، وظایف و تکالیفی به مراتب سنگین‌تر از دیگران دارند. از‌ این رو است که قوانین و مـقررات ثـبتی تـأکید می‌کند که اشخاص مذکور نباید از مسیر عفاف و پاکدامنی خارج شوند و همچنین‌ نباید‌ در انجام امـور مـحوله از‌ شخص‌ یا اشخاصی جانبداری نمایند. دادن تصدیقات خلاف واقع، یکی از موارد بارز خروج از جـاده اعـتدال و بـی طرفی است. به همین خاطر، قانون‌گذار‌ چنین‌ عملی را طبق ماده‌ ۱۰۳‌ قانون ثبت جرم دانسته و مـُعْطی تـصدیق خلاف واقع را مجرم و مستوجب مجازات تشخیص داده است. ذکر مثالهایی اهمیت موضوع را روشـن مـی‌نماید و تـدبیر شایسته قانون‌گذار را بیشتر‌ تأیید‌ و توجیه می‌کند.